مسئولیت مدنی ناشی از خسارات املاک، سازه ها و ساختمانها ۱

چکیده
به دلیل کمبود تحقیقات درخصوص خسارات ناشی ازاملاک، سازه ها وساختمان ها، مطالعه جامع ومفیدی دراین باره ضروری است. دراین خصوص فقط چند صفحه مطلب در لابه لای کتاب های حقوقی مسئولیت مدنی می توان ملاحظه کرد که آن هم بسیار کلی می باشد و حلال همه مشکلات نیست.
حقوق انگلیس به طور جامعی وارد جزئیات موضوع فوق شده و در این مورد خاص قوانین ضروری را تصویب کرده، به طوری که فقط حجم قوانین مرتبط با این موضوع از کلیه مطالبی که در مجموع کتب ایرانی و فقه نوشته شده، بیشتر است. دوران تجربه عملی ایجاد مسئولیت برای نهادهای عمومی ناظر (نظیر شهرداری و رفع این مسئولیت ها می تواند راهگشای قانونگذار ایران باشد تا راه پیموده را باز نپیماید.
در این نوشتار پس از تعریف متصرف، به رکن نبودن تقصیر در هر دو حقوق ایران و انگلیس اشاره شده است؛ هر چند در حقوق ایران عده ای به اصل بودن تقصیر، بر خلاف مقاله حاضر، تکیه کرده ولی در اثبات آن عاجز مانده اند. سپس مسئولیت مدنی متصرفین مجاز و غیر مجاز مطالعه و در قسمت سوم مسئولیت مدنی مالک در هر دو حقوق ایران و انگلیس مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. سیستم حقوق انگلیس بر خلاف حقوق ایران، به نحو گسترده ای موضوع مسئولیت مدنی سازندگان را در عمل محک زده است، ولی این بدان معنا نیست که قاضی در حقوق ایران نتواند با عقل سلیم و اصول کلی به همان نتایج برسد که این سیستم حقوقی بدان نائل شده است. البته امکان دارد برخی از دادرسان جوان با این سرعت نتوانند خود را، بدون ترس و دغدغه خاطر، وارد این حیطه نموده و گره گشایی نمایند. این است که قانونگذاران با توجه به تجارب دیگران می توانند اصولی را وضع کنند که راهگشا باشد. این اصول و مطالب را می توان در لابه لای این مباحث به وضوح یافت، به ویژه که با محک تجربه امتحان خود را پس داده اند.
مطالعه این مقاله، ضمن دستیابی خواننده به نواقص و کمبودهای حقوق ایران، وی را به تفکر در ارائه راه حل در این باره رهنمون می شود.

واژگان کلیدی:
متصرف، مسئولیت مدنی، مراجعه کننده، املاک، سازه های ساختمان ها، بی احتیاطی و بی مبالاتی در ساخت، نگهداری، تعمیر، حقوق انگلیس .

ا- کلیات

در مورد مسئولیت مدنی متصرفین، مالک و سازندگان سازه هایا ساختمانها، بر خلاف حقوق انگلیس تحقیقی در حقوق ایران صورت نگرفته است و کل نوشته های مرتبط با این موضوع نیز از چند صفحه محدود فراتر نمی رود. لذا لازم است در آغاز، بررسی های ابتدایی انجام گیرد تا راه تحقیق فراتر برای سایر نویسندگان و محققان فراهم آید.
سه موضوع فوق را در سه قسمت مورد بحث و بررسی مقایسه ای قرار خواهیم داد. اما قبل از آن لازم است مفهوم متصرف و سازه مشخص شود و تأکید گردد که هر چند در موارد زیادی تقصیر حکایت از رابطه سببیت در ورود ضرر دارد اما در صورت عدم وجود تقصیر ، مسئولیت مدنی منتفی نیست؛ به همین علت تقصیر از ارکان مسئولیت مدنی نمی باشد. حتی در مواقع ابهام، در اصل بودن تقصیر نیز تردید جدی وجود دارد. لذا لازم است قبل از شروع بحث نگاهی گذرا بر این موضوعات داشته باشیم.
۱-۱- متصرف املاک، سازه ها و ساختمانها
منظور از متصرف کسی است که حفاظت و سلطه فعلی مادی بر ساختمان و بنا دارد نه ضرورتا کسی که مالک است یا از نظر قانونی تعهد بر حفاظت از شیء و جلوگیری از ورود ضرر به دیگران دارد. بنابراین، برای مثال دزد متصرف اموال منقول یا غاصب متصرف سازه ها، ساختمان ها، دیوار، باغات و املاک مسئول حفاظت از آنها برای جلوگیری از ورود ضرر به دیگران می باشند. با این توصیف، سلطه فعلی و قدرت تصرف، ملاک مسئولیت است.
منظور از املاک، ملکهای غیر منقول مثل قطعات زمین، باغات، حیاطها راهروها، کلاس ها، انبارها و قلعه هایی است که با آهن، سنگ، سیمان، آجر، چوب و غیره ساخته شده اند، اعم از اینکه به منظور سکونت انسان باشد یا برای نگهداری حیوانات با تولید محصولات کارخانجات یا منظورهای دیگری مثل نگهبانی و غیره. دیوارها، ستونهای یادبود، مجسمه ها، پل ها، سدها و دیوارهای حایل آنها و سیلوها و تونل های ساخته شده در داخل زمین و گذرگاههای آب و گاز نیز به عنوان سازه و بنا شناخته می شوند، اعم از اینکه در مرحله ساخت باشند یا ساخت آنها به اتمام رسیده باشد.
متصرف سازه، ساختمان و بنا کسی است که سلطه فعلی بر آنها دارد و مکلف به نگهداری و ترمیم آنها به نحوی است که باعث ورود ضرر به دیگری نشوند و در اثر کهنگی با وجود عیب در آنها خطرزا نباشند. شخص متصرف ممکن است منصرف قانونی و یا غیر قانونی املاک، ساختمانها و بناها باشد. پس اعم از اینکه سلطه متصرف ناشی از حق و مشروع باشد یا خیر، شخص به - محض سلطه فعلی و قدرت بالفعل، متصرف محسوب میشود. لازم نیست متصرف مالک باشد، اما امکان دارد مالک به عنوان متصرف نیز شناخته شود.
امکان دارد مالک به عنوان متصرف برای حفاظت از ملک محسوب شود. اگر مالک از ملک یا ساختمان و یا باغ خود اعراض کند و اعراض وی مسجل شده باشد، به نحوی که اعیان و عرصه فوق داخل در مباحات گردد، متصرف محسوب نمی شود.
انتقال مالکیت نیز دلیل بر تصرف نیست و خریدار تا زمان تحویل ملک، بنا یا ساختمان متصرف محسوب نمی شود. فروشنده ای که این گونه املاک و ساختمان ها را فروخته است لیکن هنوز آنها را تسلیم خریدار نکرده است، متصرف به حساب نمی آید. مالکی که صرفا با تحفظ حق مالکیت، مالک قانونی محسوب می شود، متصرف جهت حفاظت از املاک و ساختمان ها شمرده نمی شود.
اگر عقد بیع یا عقود انتقالی دیگر باطل باشد یا نقل مالکیت معلق بماند ولی شیء به خریدار تحویل شده باشد، وی متصرف محسوب می شود، زیرا آنچه برای داشتن عنوان تصرف معتبر است سلطه فعلی بر املاک و ساختمانها است، نه داشتن مالکیت. مالک در عقد مشروط به شرط فاسخ یا عقد معلق، تا هنگامی که موضوع عقد را تسلیم خریدار ننموده باشد، به عنوان متصرفی که دارای مسئولیت مدنی برای حفاظت از آنها می باشد، شمرده می شود.
مهندسین ناظر، عمران، تأسیسات برقی و الکترونیک، ساخت و ساز ساختمانها و مقاطعه کاران مادامی که سازه، تأسیسات و نظایر آن را به مالک با مأذون از طرف او تحویل نداده اند متصرف شمرده می شوند.
مستأجر تا آنجا که تسلط بر عین مستأجره دارد، متصرف محسوب می شود، بنابر این کار هایی نظیر پوشیدن چاه های آب، بستن پنجره ها و لوله های گاز و آب و غیره بر عهده او است. اگر مستأجر مسئول نگهداری عین مستأجره باشد، تمام مسئولیت های مدنی وی در رابطه با اشخاص ثالث تا پایان زمان نگهداری و تحویل ملک به مالک یا نماینده قانونی وی به قوت خود باقی است. لازم نیست متصرف شخص حقیقی باشد، اشخاص حقوقی مانند شرکت های احزاب، مؤسسات علمی و پژوهشی، دانشگاهها و دولت یا سازمانهای وابسته به آن نیز ممکن است به عنوان متصرف به حساب آیند.
فروشنده ساختمان که ضامن عیب مخفی موجود در ساختمان است نیز امکان دارد به عنوان متصرف محسوب شود.
ضرر و زیان و اموری که مرتبط با نفس ساختمان، ساخت و ساز، خرابی و ریزش آن نمی باشند، بلکه ناشی از امور دیگری هستند، معمولا به عنوان مسئولیت ناشی از ساختمان محسوب نمی شوند؛ مثلا چنانچه روغن یا جسم لغزنده ای بر سطح حیاط یا نردبان کسی ریخته شده باشد و باعث ورود ضرر گردد، ضرر و زیان حاصله ناشی از خرابی و عیب ساختمان محسوب نمی شود و داخل در قواعد عمومی مسئولیت مدنی قرار می گیرد. پس ضرر و زیانهای ناشی از خرابی بالفعل بنا ملاک است نه امور دیگر، یا حتی آمادگی و قابلیت ریزش یا خرابی ساختمان و بنا.
در حقوق روم کسی که در معرض تهدید از تخریب ساختمان یا بنا قرار می گرفت حق داشت که رفع خطر را از متصرف درخواست نماید و چنانچه وی در این مورد تلاش شایسته و بایسته ای انجام نمی داد، می توانست با مراجعه به دادگاه، با استیلای بر ساختمان با بنای یاد شده ایراد آن را مرتفع سازد. قانون مصر نیز چنین مجوزی را برای اتخاذ تدابیر احتیاطی به کسی که در معرض خطر قرار گرفته، داده است. در این خصوص، قواعد کلی در حقوق ایران وجود دارد و قواعد خاصی بر آن حکومت نمی کند. معمولا هرگونه بلندی و پستی ایجاد شده در زمین، اعم از اینکه برای منظورهای ساختمانی و یا صنعتی یا حفر چاه و غیره باشد، در حکم بنا می باشد. خسارات ناشی از زیرسازی و پی ریزی ساختمان ها با تخریب و تجدید بنای آن نیز خسارات مرتبط با ساختمان محسوب می شود. اما در نظام حقوقی ایران مسئولیت ناشی از آتشسوزی در بنا و ساختمانها امری جداگانه است.
به نظر می رسد این مقدمه برای شناخت متصرف کافی باشد، لیکن باز هم در قسمت دوم این نوشتار موضوع متصرف با دقت بیشتری در حقوق ایران و انگلیس بررسی خواهد شد.
۱-۲- رکن نبودن تقصیر در ورود ضرر

در حقوق قدیم فرانسه ارکان مسئولیت عبارت بود از :
الف) تقصیر؛
ب) ضرر؛
ج) رابطه سببیت بین تقصیر و ضرر.
اما کم کم تقصیر رنگ خود را باخت و از سیمای شخصی به لباس تقصیر نوعی در آمد. شاید مشکل بتوان نظریه بی پایه و اساسی مثل نظریه تقصیر در حقوق فرانسه را پیدا کرد که این همه بی ثبات بوده و در مدت زمان اندکی رنگ و بوی خود را باخته باشد. با این وجود، برخی از نویسندگان ایرانی نیز، به تصور اینکه حرف آخر حقوق مسئولیت مدنی در ایران را زده اند، از آن نظریات قدیمی تبعیت نموده و قانون ایران را بر این اساس تعبیر و تفسیر نموده اند. دیگران نیز بدون تحقیق و تعمق، از این نظریات پیروی کرده و آن را شرح و بسط داده اند.
پیش از این یادآور شدیم که حقوق فرانسه بر اساس نظریه تقصیر بنا شده بود، لیکن هم اکنون با آرای دادگاهها و تفاسیر به عمل آمده از قانون مدنی، تقصیر نوعی ملاک عمل قرار گرفته که در واقع پذیرش مسئولیت افرادی است که از دیدگاه نوعی مقصر شناخته می شوند، هر چند مرتکب هیچ گونه تقصیری نشده باشند.
در حقوق ایران، مسئولیت بر مبنای تقصیر بنا نشده است، تقصیر اشخاص در ورود ضرر یکی از مواردی است که رابطه سببیت را ثابت کرده و ایجاد مسئولیت مدنی می کند. این مطلب دقیقا شبیه حقوق انگلیس است که در آن مسئولیت مدنی در نتیجه تقصیره پذیرفته شده و گسترش یافته است. برخی افراد در رساله های دکترای خود (دانشگاه شهید بهشتی) و برخی از تهیه کنندگان گزارش برای وزارتخانه ها (به ویژه وزارت امور خارجه ایران مرتکب اشتباهی بزرگ شده و عنوان کرده اند که مسئولیت در حقوق انگلیس صرفا بر پایه تقصیر می باشد، در حالی که هیچ گاه چنین مسئله ای در حقوق انگلیس مطرح نبوده و احراز تقصیر برای احراز نقض وظیفه است. مسئولیت مدنی ناشی از تقصیر، تقصیر را رکن قرار نمی دهد. در این نوع از مسئولیت، مانند سایر مسئولیتهای مدنی، باید وظیفه محافظت و مراقبت وجود داشته و این وظیفه نقض شده و در نتیجه آن خسارتی حادث گردیده باشد. این وظیفه ممکن است در نتیجه تقصیر نقض شده باشد یا به علت دیگری؛ مسئولیت های مرتبط با وظیفه هایی که در نتیجه تقصیر نقض شده اند به عنوان «’’Tort of Negligence» شناخته می شوند.
در حقوق ایران، ضرر باید منتسب به زیان زننده باشد و همین امر برای مسئولیت کفایت می کند و احتیاجی به اتکای به استحسان و امثال آن نبوده و نیست.
هر کس به دیگری ضرر وارد کند مسئول است، خواه تقصیر کرده یا نکرده باشد. پس کسانی که معتقدند «نمی توان برای کسی مسئولیت بدون تقصیر قائل شد یا برای اثبات تقصیر اماره قانونی ایجاد کرده تفسیر قانون ایران را بر اساس گذشته های دور فرانسه و نه حتی ماده ۱۳۸۹ قانون مدنی فرانسه بنا نهاده اند که مطلوب طبع جامعه ایرانی نمی باشد.