مسئولیت مدنی ناشی از خسارات املاک، سازه ها و ساختمانها ۴

٣- مسئولیت مدنی مالک املاک، سازه ها و ساختمانها

۳ - ۱ در حقوق انگلیس
در گذشته، نظام حقوقی کامن لو اصولا تمایلی به شناسایی مسئولیت مدنی برای مالک ساختمانها و ابنیه نداشت. اما در سال ۱۹۸۶ میلادی دادگاه پژوهش انگلیس مسئولیت مدنی ناشی از بی احتیاطی و بی مبالاتی مالک را پذیرفت. در پرونده ریمر علیه لیورپول، دادگاه، شهرداری را به علت طراحی معیوب یک ساختمان و احداث آن، محکوم به پرداخت خسارت به مستأجری نمود که دستش به خاطر قرار گرفتن بین پنجره و چارچوب آن صدمه دیده بود.
در قانون املاک و ساختمان های معیوب مصوب ۱۹۷۲ انگلیس، دو ماده در رابطه با مسئولیت مالکین به چشم می خورد.
در ماده ۳ این قانون عنوان شده است:
« هنگامی که ساختمان ساخته یا تعمیر با حفظ و نگهداری یا تخریب می شود یا هرگونه اقدامی بر روی ساختمان یا در رابطه با آن انجام می پذیرد، وظیفه مراقبت و محافظت ناشی از انجام این کار (یعنی وظیفه شخصی که این وظیفه را نسبت به اشخاصی دارد که احتمال ورود ضرر به آنها در نتیجه این اقدامات می رود)، با نقل و انتقال بعدی ساختمان به دیگری منتفی نشده و تخفیف نمی یابد .
این ماده در مورد اقدامات سلبی و همچنین در موردی که کار با اقدامی پس از اجاره دادن ساختمان صورت می پذیرد حاکم نیست.
ماده ۴ قانون مذکور که از نظر عملی حائز اهمیت بیشتری است بیان می دارد:
۱- هنگامی که ساختمانی به اجاره داده می شود و به موجب قرارداد اجاره مالک نسبت به همه اشخاصی که امکان دارد به طور متعارف در نتیجه عیب موجود در ساختمان صدمه ببینند، به اندازه ای وظیفه مراقبت و محافظت دارد که اقدامات متعارف و معمول در همه اوضاع و احوال را انجام دهد، به نحوی که امنیت متعارف و معقول حاصل شود و صدمه به تمامیت جسمی افراد وارد نگردد، همچنین در نتیجه آن عیوب، به اموال دیگران خسارت وارد نشود.
۲- وظیفه مذکور در صورتی مسجل میشود که مالک، چه از طریق مستأجر یا از طریق دیگری کسب اطلاع کرده باشد یا با توجه به تمامی شرایط و اوضاع و احوال باید می دانست و کسب اطلاع می کرد که عیب مورد نظر وجود دارد».
برای اعمال این ماده، مائک باید نسبت به مستأجر متعهد شده باشد که تعمیر، حفظ و نگهداری را انجام دهد، و حق‘‘ یا اقتدار ‘‘ ورود به ملک برای انجام نوع نگهداری یا تعمیر آن ملک را داشته باشد. این تعهد ممکن است به - صراحت در قرارداد اجاره، یا به طور ضمنی در قانون آمده باشد؛ مانند مواد ۱۱ و ۱۲ قانون مالک و مستأجر ۱۹۷۵ انگلیس. به موجب این قانون، از مالک خواسته شده تا تعمیرات خارجی ساختمان و تعمیرات مربوط به ساختار و پایه های اساسی آن را برای اجاره های کمتر از ۷ سال در ساختمان های مسکونی انجام دهد. این تکلیف را نمی توان با شروط قراردادی استثنا نمود.
در رابطه با عیب و نقصی که مالک، ناقض تعهد نسبت به مستأجر برای تعمیر و حفظ و نگهداری به حساب می آید در صورتی وظیفه مذکور، وجود خواهد داشت که مالک بداند با عرفا باید می دانست که آن عیب و نقص وجود دارد.
این وظیفه در مقابل مستأجر و کسانی که در آن ملک سکونت دارند و همچنین در مقابل همسایگان و کسانی که از اطراف آن ساختمان عبور می کنند .
نیز وجود دارد، اما معلوم نیست که آیا متجاوز یا وارد شونده غیر قانونی نیز می تواند به عنوان مدعی بر اساس این ماده طرح دعوا کند یا خیر.
قابل ذکر آنکه در مورد ورود صدمات به همسایگان یا عابرین کوچه های اطراف، بین این ماده و قانون مربوط به مزاحمت تداخل وجود دارد.
یکی از موارد بارزی که قانونگذار ایران، مسئولیت ناشی از اشیاء را پذیرفته، ماده ۳۳۳ قانون مدنی است که اشعار می دارد:
۳- ۲- در حقوق ایران
یکی از موارد بارزی که قانونگذار ایران، مسئولیت ناشی از اشیاء را پذیرفته، ماده ۳۳۳ قانون مدنی است که اشعار می دارد:
«صاحب دیوار یا عمارت یا کارخانه، مسئول خساراتی است که از خراب شدن آن وارد می شود مشروط بر اینکه خرابی در نتیجه عیبی حاصل گردد که مالک مطلع بر آن بوده یا از عدم مواظبت او تولید شده است» .
منظور از «صاحب» در ماده فوق، مالک دیوار عمارت یا کارخانه است، با حداکثر کسی که ایمنی و نگهداری و حفاظت از آنها به وی سپرده شده است؛ با این توصیف کسی که وظیفه نگهبانی را دارد مسئول خسارت ناشی از خرابی نمی باشد، مگر این که مسئولیت نگهداری از تخریب با وی باشد.
لازم نیست که ضرر ناشی از ساختمانها و سازه ها، بر اثر دخالت ایجابی مالک باشد، دخالت سلبی نیز ممکن است باعث ورود ضرر گردد؛ مثل مواقعی که برای ورود اشخاص غیر ممیز به یک محل خطر آفرین مانعی قرار داده نشده باشد.
برخی از حقوقدانان ایرانی تصور نموده اند که مسئولیت مدنی در حقوق ایران نیز بر اساس تقصیر بنا شده است؛ لذا، بر دیگران ایراد گرفته اند که قانونگذار ایران قصد نداشته است که به تقلید از ماده ۱۳۸۹ قانون مدنی فرانسه، برای مالک دیوار یا عمارت یا کارخانه مسئولیتی خارج از حدود تقصیر او بوجود آورده. ماده ۱۳۸۹ قانون مدنی فرانسه مقرر می دارد: «در صورتی که خرابی ساختمان، ناشی از تقصیر مالک در نگهداری آن یا به علت نقص ساختمان باشد، مالک مسئول خساراتی است که از سقوط ساختمان بوجود می آید». اما حقیقت این است که حقوق ایران مسئولیت مدنی مالک را بر اساس حقوق اسلامی پذیرفته است که در آن تقصیر به عنوان رکن شناخته نمی شود، بلکه چنانچه محرز شود که تقصیر وجود دارد احراز وجود رابطه سببیت تسهیل می گردد.
در صورت وجود رابطه سببیت، اطلاع مالک از عیب و عدم رفع آن با تمکن اصلاح یا عدم مواظبت با تمکن اصلاح، کافی برای مسئولیت مدنی است؛ در نتیجه اگر قوه قاهره با شخص ثالث ‘‘ موجب خرابی بنا یا دیوار شود مالک مسئول نمی باشد.
بدیهی است که اگر مالک در تعمیر یا بازسازی آن ساختمانها تقصیر کند، مسئول است. هرگاه کسی چیزی را بر روی بالکن یا دیوار ساختمان خود به نحوی قرار دهد که عادت سقوط می کند، مسئول خسارات وارده است. قرار دادن اشیاء بر روی ساختمانها و دیوارهای مشرف به شوارع عام که منع قانونی دارد و سبب خسارت می شود، موجب مسئولیت جاعل می شود، هر چند که در این امر، مرتکب تقصیری نشده باشد.
اگر شخصی در زمین خود یا زمین مباح دیگری بنایی را با رعایت اصول فنی به طور محکم بسازد، لیکن آن بنا در اثر سیل یا زلزله با حادثه پیش بینی نشده دیگری سقوط کند و موجب خسارت گردد، چون خسارت منتسب به مالک نیست نمی توان وی را عهده دار خسارت نمود. سایر اتفاق های ناشی از ساختمان که به علت عدم اطلاع مالک منتسب به او نیست، را نیز نمی توان بر عهده مالک نهاد. پس اگر کسی دیواری را بنا نهد که مایل به سمت زمین خویش است، ولی در اثر فرونشست زیر ساخت یا سایر اعمالی که منتسب به مالک است به طرف دیگری سقوط کند و موجب آسیب یا خسارت شود مالک باید آن خسارت را جبران نماید. ولی اگر همین دیوار بر خلاف اصول علمی و بدون اینکه بتوان آن را به مالک منتسب نمود به طرف دیگر خراب شود، مالک مسئولیتی ندارد. این امر به علت این نیست که دیوار را مایل به زمین خود ساخته، بلکه به این دلیل است که خرابی دیوار یا ساختمان به وی منتسب نیست. امکان دارد در این مورد، سازنده مسئول باشد که بحث آن خواهد آمد.
چیزی که از نظر عرف قابل انتساب به مالک نباشد، برای وی مسئولیت اور نیست؛ در نتیجه هر زمان از دیدگاه علمی و پیش بینی های معمول احتمال سقوط دیواری نمی رفته است و خرابی یا ضرری که اتفاق افتاده ناشی از عوامل خارجی یا اتفاقی باشد که به علت عدم اطلاع مالک، قابلیت انتساب به وی را ندارد، نمی توان او را مسئول شناخت. علت عدم مسئولیت صاحب ساختمان یا دیوار یا عمارت یا به طور کلی سازه ها، عدم وجود یکی از ارکان مسئولیت مدنی ( رابطه سببیت) است.
به همین منوال، چنانچه کسی ساختمان یا دیوار یا عمارتی را با رعایت استانداردهای معمول ساختمان بسازد، لیکن بر اثر عواملی خارج از اختیار مالک و اموری که به او منتسب نیست به طرف ملک دیگری مایل شده و خراب شود و موجب آسیب یا خسارت گردد، به علت عدم انتساب ضرر وارده به مالک، نمی توان وی را مسئول شناخت.
اما اگر خرابی بنا یا دیوار منتسب به مالک و صاحب دیوار باشد، مثلا به - محض اینکه وی از تمایل دیوار به طرف ملک دیگر مطلع گردید، اقدام به تخریب آن ننموده یا دیوار در نتیجه سهل انگاری او سقوط کند، مالک به علت انتساب خرابی دیوار و ورود ضرر به دیگران مسئول خسارات وارده است. در اینجا بحث از تقصیر مالک یا صاحب دیوار صرفا برای احراز رابطه سببیت بین اقدامات سلبی مالک و خسارات وارده است به وجود یا عدم وجود تقصیر. به طریق اولی، اگر مالکی در ورود ضرر ناشی از سازه ها، ساختمانها و املاک تقصیر داشته باشد رابطه سببیت به سهولت احراز می گردد و مسئولیت وی قطعی است.
افعال سلبی مالک، که گاهی به تقصیر تعبیر می شود، عدم احتراز و جلوگیری نکردن از خطرات ناشی از اموال مالک برای دیگران و عدم انجام تکالیف عرفی، مسئولیت آفرین می باشد. اگر مالک در نتیجه افعال سلبی، باعث ورود ضرر به دیگران شده باشد مسئول است.
مالکی که از عیب ساختمان مطلع است، به موجب ماده ۳۰۰ قانون مجازات اسلامی، باید تمکن اصلاح داشته باشد. منظور از تمکن اصلاح، ساختن مجدد و یا اصلاح دیوار و ساختمان نیست، بلکه تمکن در رفع خطر است، مثلا اگر با خراب کردن دیوار خطر رفع می شود همین اندازه، از دید عرف و اجتماع «تمکن اصلاح» محسوب می شود. نداشتن امکانات اقتصادی نیز رافع ضمان نیست و موجبی برای ورود ضرر به دیگران نمی باشد. اتمکن اصلاح» با گذاشتن نگهبان و دور نگه داشتن مردم از خطر و یا حتی فروش ملک خطر آفرین مصداق پیدا می کند.
اگر شخص ثالثی باعث خرابی ساختمان یا دیوار کسی شود و یا آن را به طرف دیگری مایل نماید که باعث ضرر شود، آن شخص طبق قواعد کلسی مسئول است. در این مورد رابطه سببیت، بین فعل شخص ثالث و ضرر موجود است نه بین مالک و ضرر. مالک در اینجا متضرر محسوب می شود و حق اقامه دعوا بر علیه ثالث را دارد، مشروط بر اینکه از این باب به او ضرر وارد شده باشد. در اینجا مالک یا متصرف ضامن نمی باشند، زیرا رابطه علیتی بین فعل آنها و ضرر وارده توسط ثالث وجود ندارد.
اگر شخص ثالث دیوار یا ساختمان را به طرف دیگر مایل نماید و مالک از این اقدام مطلع گردد، دو وظیفه برای وی در این حالت متصور است؛ اول وظیفه جلوگیری از ضرر به دیگران و دوم وظیفه جلوگیری از ضرر به خود وی.
برخی از حقوقدانان فرموده اند: «در این فرض ضرر به بار آمده دو سبب دارد:
١- عامل انحراف دیوار،
۲- مالک آگاه که در احتراز از خطر کوتاهی کرده است».
آن گاه با عدول از اصول مسئولیت عام مدنی، ضمان اشتراکی هر دو سبب را راه حل عادلانه دانسته اند.
لیکن اگر مالک، تمکن بر اصلاح پیدا کرده و با وجود اطلاع از تمایل دیوار خطر را رفع نکرده باشد شخصا مسئول است و ضرر وارده منتسب به او می باشد. شخص ثالثی که دیوار را مستعد خرابی و ورود ضرر نموده است، عامل ورود ضرر نیست، بلکه عامل انحراف دیوار است و به ضرورت، بین فعل وی و ورود ضرر به دیگران رابطه علیت وجود ندارد. هنگامی که رکن اصلی مسئولیت مدنی (رابطه سبیت) وجود نداشته باشد، چگونه می توان کسی را که نه عامل ایجابی ورود ضرر است و نه عامل سلبی آن، مسئول شناخت؟
بر خلاف نظر برخی نویسندگان، صرف آگاهی مالک از عیب مخرب که او خود ایجاد نکرده برای زمان وی کافی نیست، بلکه باید وی فرصت اجتناب از خطر و به اصطلاح تمکن اصلاح داشته باشد. اگر چنین فرصت و تمکنی وجود نداشته باشد، اصولا ضرر و زیان وارده منتسب به مالک نمی شود تا بتوان وی را مسئول شناخت یا او را شریک در جبران ضرر محسوب نمود.
در این مورد، در حالت وجود دارد :
اول- مالک از انحراف دیوار مطلع نیست و یا فرصت و تمکن اصلاح ندارد. در این حالت، عامل ورود ضرر شخص منحرف کننده دیوار است و مسئولیت مدنی بر عهده او است.
دوم۔ مالک از انحراف دیوار مطلع است و فرصت و تمکن اصلاح آن را نیز دارد. در این صورت، علت ورود ضرر اقدام سلبی مالک است که در مقابل آن مسئولیت مدنی دارد. البته ضرر و زیان های ناشی از انحراف دیوار یا ساختمان و ضرر و زیان های ناشی از جلوگیری از ورود خسارت به دیگران و تخریب و ساخت آنها به عهده منحرف کننده دیوار است و در این مورد او نسبت به مالک مسئولیت عام مدنی دارد. اگر مالک شخص یا توسط کسی که برای او مسئولیت دارد، عیب را ایجاد کرده باشد، تمکن اصلاح مطرح نمی شود، چون خود مالک باعث ورود ضرر شده است و رابطه سیبیت محرز است. شاید غرض از طرح تمکن اصلاح، در مواردی که ناشی از افعال مالک نیست و صرفا وی از وجود خطر مطلع شده، نیز رفع شبهه در وجود رابطه سببیت باشد.